Vous avez signé un compromis de vente pour un bien immobilier et vous regrettez ? Que vous soyez acheteur ou vendeur, sachez que vous pouvez en sortir. Mais pas à n’importe quelles conditions… Examinons les différentes possibilités offertes par la loi française et la jurisprudence en matière d’annulation de compromis de vente.
Le droit de rétractation de l’acheteur : une protection légale
L’acheteur bénéficie d’une protection légale sous la forme d’un droit de rétractation. Conformément à l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours calendaires à compter de la réception du compromis de vente pour se rétracter sans avoir à fournir de justification. Pour exercer ce droit, il suffit d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur ou au notaire. Cette rétractation n’entraîne aucune pénalité et le dépôt de garantie doit être intégralement remboursé dans un délai de 21 jours.
Les conditions suspensives : une porte de sortie pour l’acheteur
Passé le délai de rétractation, il est encore possible de se désengager d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée. Ces conditions, prévues à l’article 1304 du Code civil, peuvent concerner notamment l’obtention d’un prêt immobilier, la délivrance d’un permis de construire, ou la non-préemption par la commune. La Cour de cassation rappelle de façon constante que la non-réalisation d’une condition suspensive entraîne la caducité du compromis de vente sans indemnité (Cass. 3ème civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-16.211).
L’annulation : autre possibilité de sortir d’un compromis
Contrairement à l’acheteur, le vendeur ne dispose pas d’un droit de rétractation après la signature du compromis de vente. L’article 1589 du Code civil dispose que le compromis de vente ou la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix. Toutefois, la jurisprudence admet certaines exceptions en cas de vice du consentement. Lorsque le vendeur a été trompé sur une condition déterminante de son consentement, par exemple les modalités de financement du bien par l’acquéreur, l’annulation est envisageable. Il en est de même pour l’acquéreur : la vente peut être annulée lorsqu’une information déterminante de son consentement, et connue du vendeur, n’a pas été communiquée (exemple : trouble anormal de voisinage non déclaré lors de la vente).
Cependant, une action judiciaire sera bien souvent nécessaire pour obtenir l’annulation de l’acte.
Les conséquences d’un retrait abusif du compromis
En pratique, l’acquéreur et les vendeurs auront toujours la possibilité de se rétracter d’un compromis de vente. Toutefois, cela ne sera pas sans conséquence si ce retrait n’est pas fondé par un des motifs examiné ci-dessus. La rétractation abusive du compromis peut entraîner des sanctions financières. Pour l’acheteur, cela peut se traduire par la perte du dépôt de garantie (clause pénale). Pour le vendeur, il peut être condamné à verser des dommages et intérêts, voire à l’exécution forcée de la vente.
L’annulation d’un compromis de vente est un processus complexe qui nécessite une analyse approfondie de votre situation juridique. Que vous soyez acheteur ou vendeur, il est essentiel de bien comprendre vos droits et obligations avant d’entreprendre toute démarche. Le cabinet de Maître Max ARNAUD, avocat en droit immobilier, sera en mesure de vous fournir les conseils adaptés.