Vous êtes propriétaire d’un appartement en indivision et souhaitez mettre fin à cette situation ? Que ce soit suite à un héritage, un achat commun ou une séparation, sortir d’une indivision peut s’avérer complexe. Découvrez les options légales à votre disposition et les étapes à suivre pour reprendre le contrôle de votre bien immobilier.
L’indivision : un régime de propriété collective à durée limitée
L’indivision est un régime juridique où plusieurs personnes, appelées indivisaires, détiennent des droits de même nature sur un bien immobilier sans qu’il y ait division matérielle de leurs parts. Chaque indivisaire possède une quote-part du bien, mais ne peut disposer d’une partie spécifique de l’appartement. Ce régime est souvent transitoire et peut devenir source de conflits, d’où l’importance de connaître les moyens d’en sortir.
Le partage amiable : la meilleure façon de sortir de l’indivision
La méthode la plus simple pour sortir de l’indivision est le partage amiable. L’article 835 du Code civil prévoit que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Ainsi, les indivisaires peuvent convenir d’un commun accord de la répartition du bien ou de sa vente. Cette solution nécessite l’unanimité des copropriétaires ou indivisaires et peut se concrétiser par :
- La vente de l’appartement à un tiers et le partage du prix
- Le rachat des parts des autres indivisaires par l’un d’entre eux
- L’attribution de l’appartement à l’un des indivisaires avec paiement d’une soulte pour les autres
Ces démarches amiables peuvent faire l’objet d’un accompagnement par un avocat spécialisé ou une étude notariale. Il convient de préciser que le partage amiable doit obligatoirement être tenté avant d’en arriver à la deuxième étape : le partage judiciaire.
Le partage judiciaire : quand l’accord est impossible
En cas de désaccord persistant, le partage judiciaire devient nécessaire. L’article 840 du Code civil permet à tout indivisaire de demander le partage en justice. Concrètement, l’appartement étant un bien immobilier difficilement partageable en nature, la demande de partage judiciaire prendra la forme d’une assignation en licitation. Cela signifie qu’on demandera au juge compétent d’ordonner la vente de l’appartement aux enchères publiques, par l’intermédiaire d’une étude notariale ou directement à la barre du tribunal.
Il convient de préciser que si l’un des indivisaires se maintient dans les lieux alors que la vente aux enchères (licitation) a été ordonnée, il sera redevable d’une indemnité d’occupation d’une part et il pourra d’autre part faire l’objet d’une condamnation à quitter les lieux en référé. La jurisprudence a ainsi pu estimer que le maintien dans les lieux d’un indivisaire, empêchant le bon déroulé de la vente aux enchères, constituait un « trouble manifestement illicite » justifiant son expulsion sous astreinte (Cass. 1ère Civ., 30 janvier 2019, pourvoi n° 18-12.403).
La convention d’indivision : une alternative temporaire
Si la sortie immédiate de l’indivision n’est pas possible, mais que la procédure en licitation n’est pas souhaitée non plus, l’article 1873-2 du Code civil offre la possibilité de conclure une convention d’indivision. Cette convention permet d’organiser la gestion du bien et de différer le partage pour une durée maximale de cinq ans, renouvelable. Elle peut prévoir :
- Les règles de gestion de l’appartement
- La répartition des charges et des revenus
- Le montant de l’indemnité d’occupation des indivisaires occupants
- Les conditions de sortie de l’indivision à terme
Le droit de préemption : une protection pour les indivisaires
Lors de la cession de droits indivis, les autres indivisaires bénéficient d’un droit de préemption. L’article 815-14 du Code civil prévoit que tout indivisaire peut racheter la part cédée à un tiers dans un délai d’un mois à compter de la notification du projet de cession. Ce droit permet de conserver le bien au sein du cercle des indivisaires initiaux.
Sortir d’une indivision sur un appartement nécessite une bonne compréhension des options légales et de leurs implications. Que vous optiez pour un partage amiable, judiciaire, ou une convention d’indivision, il est crucial de bien évaluer votre situation et vos objectifs. Le cabinet de Maître Max ARNAUD, avocat en droit immobilier, sera en mesure de vous fournir les conseils adaptés.